Zakup pierwszego mieszkania czy domu to bardzo ważne wydarzenie nie tylko w naszym życiu ale również naszej najbliższej rodziny. Warto więc się do niego przygotować i zanim zacznie się, już nie tylko przeglądać ogłoszenia na portalach a faktycznie po tych mieszkaniach jeździć, należy zorientować się w swojej zdolności kredytowej i procesie kredytowym.

Organizacja kredytu hipotecznego naprawdę nie jest trudna ale trzeba przez ten proces raz w życiu przejść, żeby przestać się go bać i żeby nie przerażał. Podobnie jest  z budową domu.. Jak popytacie Państwo znajomych, którzy się budowali to zakładam, że większość odpowie podobnie. Kompletny laik po wybudowaniu własnego domu staje się dojrzałym inż. budownictwa lądowego.

Na zdolność kredytową wpływ mają przede wszystkim Państwa dochody neto (na rękę), ilość osób w gospodarstwie domowym i na utrzymaniu (zwierzęta nie obciążają zdolności) oraz zobowiązania kredytowe i nie tylko (alimenty, splata komornika, pożyczki zakładowe…). Do jej wyliczenia oczywiście najlepiej się spotkać ale są pewne uniwersalne zasady, które można starać się stosować jeżeli akurat nie macie Państwo możliwości skontaktować się ze mną.

Jednoosobowe gospodarstwo domowe (singiel) może przyjąć, że max kwota kredytu jaką może otrzymać to ok. 100 – krotność swojego dochodu netto. To są max wartości, co nie znaczy, że nie są możliwe ale oczywiście trzeba wziąć poprawkę na to, że analityk może obciąć kwotę.

Minimalne koszty utrzymania jakie przyjmują banki są ryczałtowe (czyli nie stanowią procentu dochodu tylko stałą kwotę, np. 1200 zł na osobę) więc im mniej ktoś zarabia tym koszt ten stanowi większe realne obciążenie i wówczas max zdolność również realnie spada.

Powyższa zasada sprawdza się jeżeli więc ktoś zarabia min. 3 500 zł netto i wtedy faktycznie z kalkulatora kredytowego wyjdzie, że może otrzymać max ok. 348 000 zł kredytu.

W przypadku dochodu 3 000 zł max zdolność to już 90 – cio krotność dochodu, tj. 270 000 zł. Jeżeli dochód jest obciążony jakimiś kredytami wtedy oczywiście zdolność maleje. Tutaj również można przyjąć pewne zasady i każde 100 zł obciążenia dochodu to ok. 15 000 zł niższy kredyt.

Czasami więc jak ktoś ma krótki okres kredytowania w kredycie gotówkowym i wysoką ratę ale niewielkie zadłużenie lepiej jest założyć, żeby kredyt ten spłacić jako warunek do uruchomienia hipoteki. Dla przykładu rata kredytu wynosi 1 000 zł a zadłużenie na nim tylko 12 000 zł. Rata 1 000 zł obciąża zdolność o ponad 100 000 zł kredytu a jego zadłużenie to tylko 12 000 zł więc kredytobiorca spłacając ten „niewielki” kredyt uwalnia kolejne ponad 100 000 zł zdolności.

W przypadku działalności gospodarczej interesuje mnie również dochód netto ale do jego wyliczenia musimy odjąć od przychodów (faktury jakie Państwo wystawiliście) zewidencjonowane koszty, składki do ZUS oraz podatek. Banki przyjmują do obciążenia zazwyczaj standardowy ZUS jaki płacą wszyscy przedsiębiorcy ze stażem powyżej 2 lat. Wszelkie preferencyjne składki trwają tylko pewien okres, który jest krótszy od wnioskowanego kredytu i dlatego dla kredytu nie będą mniej obciążały.

Tutaj warto już przygotować KPiR (Książka Przychodów i Rozchodów) narastająco za bieżące m-ce obecnego roku, poprzedniego wraz z PIT-em oraz szczegółową KPiR za ostatni rozliczony m-c. W dokumentach tych wiele widać i można ustalić strategię działania do „wyciągnięcia” zdolności.

Mamy kolejne źródła dochodów, jak umowy cywilno – prawne, umowy terminowe, z gospodarstwa rolnego, powołania, te regularne i nieregularne ale ich opisywanie w tym artykule dodatkowo wydłużyłoby go a nikt nie lubi  czytać długich wierszy bez obrazków.

Jak ustalimy już nasze zdolności kredytowe proszę pamiętać, że kredyt to nie tylko sama rata ale również opłaty około - kredytowe, takie jak: prowizje płatne z góry jednorazowo czy ubezpieczenia.

Niektóre banki nie mają prowizji za udzielenie i nawet jeżeli mają trochę wyższą marżę uważam, że są bardzo ciekawą opcją do rozważenia.

Tutaj też możemy przyjąć pewne standardy, tj. każde 100 000 zł na 30 lat to rata ok. 480 zł, na 25 lat 530 zł a na 20 lat ok. 605 zł. To raty bazowe więc doliczamy do nich dodatkowe ubezpieczenia (pomostowe, czyli do czasu wpisania banku do hipoteki, życia – jeżeli jest w ogóle wymagane).

Do złożenia wniosków kredytowych niezbędna jest już umowa przedwstępna ze zbywcą. W niektórych bankach można złożyć wniosek o decyzję finansową bez samej umowy ale musimy znać dane nieruchomości (adres, nr Księgi Wieczystej). Często podpisując umowę przedwstępną zbywca oczekuje przedpłaty w postaci zadatku lub zaliczki. Proszę pamiętać, że zadatek przepada jeżeli ostatecznie nieruchomości Państwo nie kupicie a zaliczka jest do zwrotu. Oczywiście zadatek chroni Państwa jeżeli to zbywca się wycofa ale to jednak zazwyczaj boimy się nie otrzymania kredytu a nie focha zbywcy... W tej sytuacji też mamy pewne rozwiązania, które można zastosować, żeby zarówno zbywca, jak i kupujący czuł się zabezpieczony.

Proces kredytowy trwa w zależności od banku od 2 tygodni do ok. 7 tygodni dlatego należy zawsze starać się, aby termin na przelanie środków czy podpisanie umowy przyrzeczonej (Akt Notarialny przenoszący własność) był nie krótszy niż 2 m-ce.

Jeżeli poznaliście już Państwo oferty kredytowe, wybraliście swoje wymarzone mieszkanie (dom czy działkę) i podpisaliście umowę przedwstępną (deweloperską) ze zbywcą (deweloperem) to możemy składać wnioski kredytowe.
To ja je przyjmuje u siebie w oddziale, kompletuje i wysyłam do banków. Reprezentuje Państwa przed bankami, kontaktuje się z analitykami i informuje Państwa o etapie procesu oraz o wydanych decyzjach. Składamy wnioski zazwyczaj do kilku banków, żeby zminimalizować ryzyko odmów. Kilku to nie znaczy do wszystkich, ponieważ im więcej wniosków tym więcej zapytań do BIK (Biuro Informacji Kredytowej) a te obniżają scoring bankowy (system oceny). 

Banki mnie wynagradzają a oferty bankowe są co najmniej takie same jak bezpośrednio w bankach więc oszczędzacie Państwo czas i energie dodatkowo otrzymując obiektywną i niezależną wiedzę i opinię.

Nigdy nie jest za wcześnie na omówienie ofert kredytowych.. jeżeli więc planujecie Państwo zakup za rok czy bliżej nieokreśloną przyszłość ale jednak chodzi to Państwu po głowie proszę o kontakt. Zyskacie Państwo wtedy możliwość porównania ofert z kolejnych spotkań, no i poznamy się☺